Рефинансирование с применением ипотеки

1. Возникновение ипотеки

Закон Украины "Об ипотеке" от 05.06. 2003 г. № 898-IV дает следующее определение этого термина – это вид обеспечения обязательств недвижимым имуществом, которое остается во владении и пользовании ипотекодателя, а ипотекодержатель имеет право, в случае невыполнения обязательств должника, получить удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки преимущественно перед иными кредиторами такого должника в порядке, установленном Законом.

Ипотека имеет производный характер от основного обязательства и является действительной до прекращения основного обязательства или до окончания срока действия ипотечного договора.

Ипотекодержателем является кредитор по основному обязательству, ипотекодателем – должник или имущественный поручитель.

Ипотекой обеспечивается исполнение действительного обязательства или удовлетворения требования, которое может возникнуть в будущем. Она возникает из условий основного договора, закона или решения суда. Ипотекой обеспечивается основная сумма обязательства, проценты, неустойка, прочие составляющие обязательства, которые могут вытекать из условий основного договора.

Исходя из вышеизложенного, ипотека является способом обеспечения обязательств и подвидом залога. Отличительная черта ипотеки – передача в залог именно прав на недвижимое имущество.

В ипотеку может быть передано следующее имущество:

• земельные участки и объекты, на них расположенные;

• право аренды или пользования земельным участком, на котором планируется строительство объекта недвижимости;

• морские и воздушные суда, суда внутреннего плавания, космические объекты;

• имущественные права на недвижимость (незавершенное строительство).

Объект недвижимости может быть предметом ипотеки при условии наличия у ипотекодателя зарегистрированного права собственности на такой объект. Объект незавершенного строительства принимается в ипотеку при условии, что ипотекодатель может документально подтвердить вступление в право собственности на него в будущем. К таким документам относятся: разрешение на строительство, разрешение на начало строительных работ, проектно-сметная документация.

Договор ипотеки заключается в письменной форме, требует нотариального удостоверения и государственной регистрации. Зарегистрированная ипотека дает ипотекодержателю приоритетное право на удовлетворение своих требований к должнику за счет предмета ипотеки.

Договор ипотеки, который не содержит нижеуказанные существенные условия, может быть признан недействительным по решению суда.

Существенными условиями договора ипотеки являются:

1) для юридических лиц:

• наименование юрлица-резидента (нерезидента), его местонахождение (страна регистрации), код ЕГРПОУ;

• указание о выпуске закладной или ее отсутствии;

2) для физических лиц:

• фамилия, имя, отчество, место постоянного жительства, идентификационный номер (для иностранных граждан – место постоянного жительства вне территории Украины);

• содержание и размер основного обязательства и срок его исполнения, ссылка на договор, которым установлено основное обязательство;

• описание предмета ипотеки, его регистрационные данные (при ипотеке земельного участка указывается его целевое использование);

• указание о выдаче закладной или ее отсутствии. ............