Содержание

Введение. 2

Глава 1. Залог недвижимости (ипотеки) как один из способов обеспечения исполнения обязательств. 7

1.1 Залоговые правоотношения: содержание и юридическая природа. 7

1.2 Понятие недвижимого имущества как предмета договора ипотеки. 12

1.3 Порядок заключения договора об ипотеке. 19

1.4 Порядок обращения взыскания на заложенное имущество. 25

Глава 2. Особенности правового регулирования ипотеки земельных участков  32

2.1 История развития земельной ипотеки в России. 32

2.2 Особенности предмета ипотеки земельных участков. Ипотека земельных участков, обремененных объектами недвижимости. 35

Глава 3. Проблемные вопросы ипотеки земельных участков и пути их решения  50

3.1 Проблемные вопросы ипотеки земельных участков. 50

3.2 Возможные пути решения проблемных вопросов ипотеки земельных участков  55

Заключение. 57

Введение

Одной из основных проблем обязательственного права является создание надежных правовых механизмов обеспечения исполнения обязательств, и, прежде всего, денежных. Одним из таких правовых способов является ипотека (залог недвижимости).

Особое место среди способов обеспечения исполнения обязательств в современных условиях занимает ипотека. Учитывая состояние нашей экономики, которой присущи падение уровня производства, инфляция, повсеместные неплатежи за поставленные товары, выполненные работы или оказанные услуги в связи с недобросовестностью контрагентов, широкое применение ранее популярных способов обеспечения исполнения обязательств теряет практический смысл. Ипотека же обладает несомненными преимуществами. Это связано, прежде всего, с тем, что она гарантирует реальное удовлетворение имущественных требований кредитора в случае неисполнения должником обязательства. Основной функцией ипотеки, в соответствии с современным законодательством является стимулирование должника к точному и неуклонному исполнению обязательства. В настоящее время этот способ обеспечения исполнения обязательств ещё не принял массового характера в хозяйственных отношениях, так как он фактически начал применяться в России после того, когда появился правовой механизм, позволяющий использовать ипотеку в качестве важного института, гарантирующего права кредитора - федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Именно с этого периода, начал возрождаться институт ипотеки, являющийся наиболее действенным средством обеспечения условий договоров, а также способного решить задачи огромной социальной важности в масштабах страны: жилищную проблему, проблему финансирования капитального строительства, а также экономические.

Ипотека - слово древнегреческое, которое переводится как «основание», «залог».

Возникший в Древней Греции институт ипотеки оказал существенное влияние на развитие европейского, в том числе и российского, гражданского права. Ипотека, как правовой институт, вернулась в российское гражданское право с принятием Верховным Советом Российской Федерации 29 мая 1992 г. Закона Российской Федерации «О залоге». Он в определенной мере восполнил пробел в законодательстве, но не решил всех вопросов, связанных с залогом недвижимого имущества, так как не в полной мере учитывает специфику недвижимого имущества, прежде всего земельных участков как объекта залогового правоотношения. ............