Экономика недвижимости
Реферат
Тема: Формирование и учет операционных расходов для объекта недвижимости
Санкт - Петербург
2008 год
Всем известно, что иметь квартиру, жилой дом или другую недвижимость - это не только благо, но и определенные затраты. Из чего же они складываются?
Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода называются операционными расходами.
Операционные расходы принято делить на:
- условно-постоянные расходы или издержки;
- условно-переменные или эксплуатационные расходы;
- расходы на замещение или резервы.
К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта. Как правило, это налоги на имущество, страховка основных фондов и т.п.
Условно-переменные - это расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основными условно-переменными расходами являются расходы на управление: коммунальные расходы (газ, электричество, вода, отопление, телефон и т.д.); расходы на уборку, содержание территории и т.д.
К расходам на замещение относят расходы, которые либо имеют место всего один - два раза за несколько лет или сильно варьируют от года к году. Обычно это расходы на периодическую замену быстро изнашивающихся компонентов улучшений. К таким улучшениям, в частности, относятся кухонное оборудование (холодильники, кухонные плиты и т.п.), мебель, ковровые покрытия, портьеры, а также недолговечные компоненты зданий (крыши, лифты), расходы на косметический ремонт.
Расходы на замещение рассчитываются как ежегодные отчисления в фонд замещения (аналогично бухгалтерской амортизации). В расчете подразумевается, что деньги откладываются, хотя большинство владельцев недвижимости в действительности их не резервируют. Следует отметить, если владелец планирует замену изнашивающихся улучшений в течение срока владения, то указанные отчисления необходимо учитывать при расчете стоимости недвижимости рассматриваемым методом.
1. Налоговые платежи
Налог на имущество
Всем известно, что с недвижимого имущества берутся налоги. C кого, в каких размерах, и при каких сделках с недвижимостью это происходит – отвечают специалисты Управления Федеральной налоговой службы.
Какой налог существует на недвижимое имущество физических лиц?
Налог на имущество физических лиц уплачивается с 1 января 1992 года собственниками имущества – жилых домов, гаражей и других строений, помещений и сооружений – в соответствии с законом РФ «О налогах на имущество физических лиц» № 2003-1 от 09.12.91. Обязанность по уплате налога на имущество физических лиц возникает с момента регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в соответствии с гражданским законодательством.
Налог на имущество физических лиц взыскивается независимо от того, эксплуатируется это имущество или нет, и зачисляется в местный бюджет по месту нахождения имущества. Дети, в том числе несовершеннолетние, и недееспособные граждане – собственники имущества – также являются плательщиками налога. В этом случае налог уплачивают их законные представители – родители, попечители или опекуны. ............
